La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une charge incontournable pour tout logement. Mais qui doit réellement la payer entre le propriétaire et le locataire ?
Cet article détaille les obligations légales, les modalités de récupération et les droits de chacun.
A retenir :
- Le propriétaire est redevable de la TEOM, qu’il paie avec sa taxe foncière.
- Le locataire peut être amené à rembourser cette taxe sous forme de charges récupérables.
- Le cadre légal permet la récupération de la TEOM, mais certains frais ne sont pas imputables au locataire.
Qui doit payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?
La TEOM est une taxe locale prélevée par les collectivités pour financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. Cette charge repose avant tout sur le propriétaire du logement, mais peut être récupérée auprès du locataire.
« La TEOM fait partie des charges récupérables par le propriétaire, mais elle doit être justifiée et transparente. »
Julien Martin, expert en fiscalité immobilière
Le propriétaire : redevable vis-à-vis du fisc
Le propriétaire reçoit chaque année un avis d’imposition intégrant la TEOM, qui est généralement couplée à la taxe foncière. En tant que propriétaire, il doit donc s’assurer du paiement de cette taxe avant toute récupération.
Le locataire : impacté par le système de charges récupérables
Bien que la TEOM soit à la charge du propriétaire, elle est considérée comme une charge récupérable (article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 87-713 du 26 août 1987). Cela signifie que le propriétaire peut la refacturer au locataire sous certaines conditions.
Comment la TEOM est-elle récupérée auprès du locataire ?
La récupération de la TEOM suit un cadre précis. Elle est généralement intégrée aux charges locatives et fait l’objet d’une régularisation annuelle.
« La transparence est essentielle : un propriétaire doit pouvoir justifier les charges qu’il récupère auprès de son locataire. »
Sophie Bernard, avocate spécialisée en droit immobilier
Les charges locatives : intégration et paiement
Le propriétaire a plusieurs options pour inclure la TEOM dans les charges locatives :
- Inclusion mensuelle ou trimestrielle dans les provisions pour charges.
- Régularisation annuelle en fonction du montant réel de la taxe.
- Demande de remboursement au locataire sur présentation d’un justificatif clair.
Régularisation et justificatifs obligatoires
À la fin de chaque année, le propriétaire doit :
- Communiquer le montant réel de la TEOM au locataire.
- Fournir un justificatif (avis de taxe foncière).
- Rembourser l’excédent si les provisions étaient trop élevées.
Si le locataire constate une erreur ou un montant trop élevé, il peut demander des explications et un ajustement.
Quels sont les droits du locataire concernant la TEOM ?
Si un locataire doit contribuer à la TEOM, il bénéficie toutefois de protections légales.
« Les locataires ont le droit d’exiger une transparence totale sur les charges récupérables et leur montant réel. »
Claire Dupont, juriste en droit locatif
Contester une TEOM excessive ou mal calculée
Un locataire peut refuser de payer la TEOM s’il constate :
- Une absence de justificatif du propriétaire.
- Une récupération supérieure au montant réel de la taxe.
- Une facturation abusive incluant des frais non récupérables.
Les frais non imputables au locataire
Seul le montant principal de la TEOM peut être récupéré. Certains frais restent exclus du paiement locatif :
- Les frais de gestion (administration, relance, recouvrement).
- Les éventuelles pénalités de retard imposées au propriétaire.
Tableau des obligations de paiement de la TEOM
| Rôle | Paiement initial | Récupération possible ? | Obligations légales |
|---|---|---|---|
| Propriétaire | Oui, via la taxe foncière | Oui, auprès du locataire | Justifier la récupération |
| Locataire | Non directement | Oui, sous forme de charges | Exiger un justificatif |
Questions fréquentes sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Un propriétaire peut-il toujours récupérer la TEOM auprès du locataire ?
Oui, mais uniquement si cette charge est indiquée dans le bail de location et si le propriétaire fournit un justificatif.
Un locataire peut-il refuser de payer la TEOM ?
Oui, si le propriétaire ne respecte pas ses obligations de transparence ou inclut des frais non récupérables.
Comment savoir si le montant de la TEOM est correct ?
Le locataire peut demander une copie de la taxe foncière et comparer avec le montant récupéré par le propriétaire.
Avez-vous déjà eu un litige avec votre propriétaire sur la TEOM ? Comment votre bailleur applique-t-il la récupération des charges ? Partagez votre avis en commentaire !