Avec son dynamisme économique, sa croissance démographique soutenue et sa tension locative constante, Nantes s’affirme comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers en 2025, offrant un équilibre idéal entre rentabilité attractive et sécurité d’investissement dans un marché en pleine reprise.
Résumé
Nantes se positionne comme une ville de référence pour l’investissement immobilier en 2025, combinant dynamisme économique, forte attractivité et tension locative soutenue. Voici les points essentiels à retenir :
- Rendement locatif attractif entre 3% et 7% selon les quartiers
- Forte demande locative avec 61,5% de locataires dans la ville
- Croissance démographique constante avec 9400 nouveaux habitants par an
- Contexte économique favorable (3ème ville créatrice d’emplois en France)
- Dispositifs fiscaux avantageux : LMNP, Denormandie, LLI
Pourquoi investir dans l’immobilier à Nantes ?
Nantes présente de nombreux atouts qui en font une ville particulièrement attractive pour l’investissement immobilier en 2025. La ville est dotée d’une position géographique stratégique, à seulement 2h15 de Paris en train et à 45 minutes des plages de l’Atlantique, ce qui lui confère un cadre de vie particulièrement apprécié.
La capitale des Pays de la Loire, 3ème ville la plus créatrice d’emplois en France avec le taux de chômage le plus bas (5,6%) en Loire-Atlantique, s’appuie sur un écosystème diversifié incluant Airbus, Lactalis Nestlé et un secteur numérique comptant 20 000 postes (8% des emplois métropolitains).
Nantes attire par sa démographie dynamique (325 070 habitants, 9400 nouveaux arrivants annuels dont 45% ont moins de 30 ans) et son important pôle universitaire (62 000 étudiants en ville, +24% en 10 ans, 140 000 dans l’académie), créant un vivier constant de locataires.
Régulièrement classée parmi les villes où il fait bon vivre en France, Nantes séduit par sa qualité de vie exceptionnelle. Ses nombreux espaces verts, infrastructures modernes et vie culturelle riche attirent de nombreux nouveaux résidents. Cette attractivité se traduit par une forte demande locative avec 61,5% de Nantais locataires, occasionnant une tension favorable aux investisseurs et des délais de location ne dépassant pas 15 jours.
Source : iledenantes.com
L’avenir de la ville est prometteur grâce à des projets urbains d’envergure. Le développement de l’Île de Nantes, qui accueillera le CHU en 2026, et la création du nouveau quartier République avec plus de 2000 logements neufs dynamisent considérablement le marché immobilier local.
L’ensemble de ces facteurs explique pourquoi Nantes est devenue une destination privilégiée pour les investisseurs immobiliers, offrant un équilibre intéressant entre rentabilité et sécurité de l’investissement.
Les prix et perspectives du marché immobilier Nantais en 2025
Prix immobilier par quartier
Le marché immobilier nantais présente une grande diversité de prix selon les quartiers, offrant des opportunités pour tous types d’investisseurs. Voici un aperçu des prix au m² dans les principales zones de la ville :
| Adresse | Maison | Appartement | Prix moyen au m² |
| Quartiers centraux et haut de gamme | |||
| Boulevard Gabriel Guist’hau | 5 413 € / m² | 4 104 € / m² | 4 777 € / m² |
| Place Aristide Briand | 4 519 € / m² | 4 027 € / m² | 4 031 € / m² |
| Centre-Ville | 5 077 € / m² | 3 976 € / m² | 4 011 € / m² |
| Place Graslin | 4 137 € / m² | 3 806 € / m² | 3 806 € / m² |
| Quartiers intermédiaires | |||
| Hauts-Pavés / Saint-Félix | 5 017 € / m² | 3 803 € / m² | 4 351 € / m² |
| Quartier de la préfecture | 5 077 € / m² | 3 976 € / m² | 3 861 € / m² |
| Champ de Mars | 4 137 € / m² | 3 257 € / m² | 3 438 € / m² |
| Île de Nantes | 4 013 € / m² | 3 240 € / m² | 3 286 € / m² |
| Quartiers plus accessibles | |||
| Malakoff | 4 137 € / m² | 3 257 € / m² | 3 438 € / m² |
| Beaujoire | 3 181 € / m² | 2 992 € / m² | 3 071 € / m² |
| Saint-Joseph de Porterie | 3 104 € / m² | 3 101 € / m² | 3 157 € / m² |
| Plaisance | 4 551 € / m² | 2 342 € / m² | 2 383 € / m² |
Source : SeLoger
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Tendance évolution des prix
Le marché immobilier nantais a connu des fluctuations importantes ces dernières années. Après avoir affiché une hausse significative de 8,7% avant 2022, plaçant Nantes en 7e position des villes les plus chères de France, le marché a ensuite connu un repli marqué.
Les années 2023 et 2024 ont vu l’immobilier nantais fortement baisser, avec un recul des prix de 5,6% sur 12 mois et 11,7% sur 24 mois selon Meilleurs Agents, dépassant largement les corrections observées dans les autres villes du Top 10. Cette chute résulte essentiellement de la hausse des taux d’intérêt depuis début 2022, qui a augmenté le coût des crédits et diminué le pouvoir d’achat immobilier.
Parallèlement, le délai de vente moyen s’est considérablement allongé, passant de 60 jours en janvier 2023 à 88 jours fin 2024, signe d’un ralentissement notable du marché. Au 1er juillet 2024, les prix au m² s’établissaient à :
- 3449€/m² pour les appartements (fourchette de 2242€ à 4431€/m²)
- 4087€/m² pour les maisons (fourchette de 2737€ à 5407€/m²)
Ces chiffres représentent une correction substantielle par rapport aux sommets atteints avant la période de hausse des taux, mais les prix restent supérieurs à ceux d’avant la crise sanitaire, témoignant de l’attractivité fondamentale de la métropole nantaise.
Le prix du marché locatif
La forte tension locative caractéristique du marché nantais se traduit par des loyers soutenus et une rotation rapide des biens. Les bailleurs bénéficient d’un contexte favorable avec en moyenne 5 candidats par logement, particulièrement pour les T2 et T3 qui représentent 69% des recherches.
Les rendements locatifs à Nantes varient généralement entre 3% et 7% selon le type de bien et le quartier. Cette fourchette reste relativement stable malgré les fluctuations des prix à l’achat observées en 2023-2024, ce qui a pu améliorer la rentabilité pour certains investisseurs ayant acquis des biens pendant cette période de correction des prix.
La demande locative se répartit comme suit :
- Studios et T1 : 17% de la demande
- T2 : 40% de la demande
- T3 : 29% de la demande
- T4 : 12% de la demande
Cette répartition reflète la composition démographique de Nantes, avec une population composée majoritairement d’étudiants (plus de 62 000) et de jeunes actifs. En effet, les petites surfaces (studios, T1 et T2) concentrent à elles seules 57% de la demande et offrent généralement les meilleurs rendements en raison des loyers plus élevés au mètre carré.
Prévision pour 2025
Après une période de repli, 2025 s’annonce comme une année de redémarrage progressif pour le marché immobilier nantais. Suite à deux années de baisse marquée des prix et un début de recul des taux d’intérêt, les acquéreurs ont retrouvé du pouvoir d’achat immobilier.
Le marché nantais devrait connaître un redémarrage progressif en 2025, porté par plusieurs facteurs :
- La poursuite attendue de la baisse des taux d’intérêt qui devrait stimuler la demande et faciliter l’accès au crédit
- Des prix stabilisés à un niveau plus raisonnable, rendant les biens plus accessibles
- Un stock d’acquéreurs potentiels qui sont restés en attente pendant la période de contraction du marché
- Une demande démographique structurellement forte avec l’arrivée continue de nouveaux habitants
Au niveau national, après un fort recul du marché qui est passé de 1 200 000 transactions en 2021 à 770 000 en 2024, les perspectives pour 2025 font état d’un rebond d’environ 20% à 900 000 transactions, une tendance qui devrait également se ressentir à Nantes.
Cette reprise progressive ramènera une dynamique positive sans atteindre immédiatement les prix d’avant-correction. Les investisseurs devront saisir cette période transitoire pour acquérir des biens à leur juste valeur, d’autant plus que la tension locative devrait perdurer.
L’amélioration attendue reste toutefois conditionnée à deux facteurs essentiels selon les analystes du marché : la poursuite effective de la baisse des taux d’intérêt en 2025 et le maintien des prix au m² à un niveau raisonnable.
Les meilleurs quartiers pour investir à Nantes en 2025
Pour réussir son investissement locatif à Nantes, le choix du quartier est déterminant. Les zones à surveiller sont celles qui se démarquent par leur attractivité et leur potentiel de rentabilité.
Le Centre-ville reste un choix privilégié pour les investisseurs disposant d’un budget conséquent. Sa proximité avec les commerces, les transports en commun et les lieux culturels en fait un quartier très recherché par les locataires, notamment les étudiants et jeunes actifs. Malgré des prix d’achat plus élevés (autour de 6200 €/m² dans le neuf), le centre-ville garantit une occupation locative stable et des rendements attractifs grâce à une demande toujours supérieure à l’offre.
L’Île de Nantes représente l’épicentre de l’innovation immobilière en Loire-Atlantique. Ce quartier en pleine transformation est le laboratoire de la ville de demain, avec un quartier de la création, un pôle universitaire du numérique et de nombreux projets axés sur le développement durable. L’arrivée prochaine du CHU en 2026 et la multiplication des programmes neufs font de cette zone un secteur stratégique pour l’investissement. Avec un prix moyen de 5600 €/m² dans le neuf, l’Île de Nantes offre d’excellentes perspectives de valorisation à moyen terme.
Hauts-Pavés-Saint-Félix est un quartier résidentiel calme et apprécié pour sa qualité de vie. Bien desservi par les transports en commun et offrant de nombreuses commodités, il présente un bon équilibre entre coût d’achat (3 803 €/m² pour un appartement) et rentabilité. La demande locative y reste élevée, ce qui en fait une option intéressante pour les investisseurs recherchant un compromis entre prix d’acquisition et rendement.
Malakoff-Saint-Donatien est un quartier en plein essor, avec de nombreux projets de rénovation et de développement. Les prix y sont encore relativement abordables (3 257 €/m² pour un appartement), mais la demande locative est en hausse, offrant de bonnes perspectives de rentabilité. Ce quartier attire une population diversifiée, des étudiants aux familles, ce qui en fait un choix polyvalent pour les investisseurs.
Le quartier Pont du Cens se distingue par sa jeunesse, plus de la moitié des habitants ayant moins de 30 ans. Situé à proximité d’un grand campus universitaire et bien desservi par les transports en commun, il attire principalement des locataires célibataires et des étudiants. La majorité des habitants sont locataires, ce qui en fait une zone propice à l’investissement locatif.
La Beaujoire, située à l’est de l’Erdre au nord de Nantes, bénéficie d’une bonne desserte en transports et d’une richesse en espaces verts. Ce secteur est connu pour héberger le Parc des Expositions et le stade du FC Nantes. Avec 57% de locataires parmi ses habitants, ce quartier offre un cadre de vie agréable tout en restant moins dense que le centre-ville.
Astuce : pour optimiser la rentabilité de votre investissement à Nantes, privilégiez les quartiers avec une forte demande locative, de bonnes infrastructures et des perspectives de développement. Les zones proches des universités, des centres d’affaires et bien desservies par les transports en commun sont généralement les plus attractives pour les locataires.
Quels dispositifs fiscaux pour investir à Nantes en 2025
Pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier à Nantes, plusieurs dispositifs fiscaux sont disponibles en 2025. Chacun présente des avantages spécifiques adaptés à différents profils d’investisseurs et types de biens.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Le statut LMNP s’applique aux particuliers qui louent un logement meublé, avec des recettes locatives inférieures à 23 000 € annuels ou représentant moins de 50 % des revenus totaux. Ce dispositif présente plusieurs avantages majeurs :
- Possibilité d’amortir non seulement le mobilier mais aussi une partie du bien immobilier
- Récupération de 20 % de la TVA sur l’acquisition dans le neuf
- Exonération d’impôt sur les loyers jusqu’à 20 ans grâce aux amortissements
- Deux régimes fiscaux possibles : micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes si elles sont inférieures à 72 600 €) ou régime réel (déduction de toutes les charges réelles)
Le LMNP est particulièrement adapté aux petites surfaces (studios, T2) destinées aux étudiants ou jeunes actifs, très nombreux à Nantes avec ses 62 000 étudiants.
La loi Denormandie
La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 63 000€ pour l’achat d’un bien ancien à rénover. Pour être éligible, le bien doit :
- Être situé dans une commune engagée dans le programme Action Cœur de Ville ou ayant conclu une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire
- Faire l’objet de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération
- Être loué non meublé, en résidence principale, pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans
- Respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires
Le taux de réduction fiscale varie selon la durée d’engagement locatif et peut atteindre 21 % du montant investi (plafonné). Nantes étant située en zone B1, ce dispositif est particulièrement avantageux pour les investisseurs souhaitant réhabiliter le patrimoine ancien de la ville.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Longtemps réservé aux institutionnels, le LLI s’impose en 2025 comme une opportunité intéressante pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier neuf. Ce dispositif offre :
- Une TVA réduite à 10 %, permettant une économie d’environ 10 % sur le coût d’acquisition
- Une exonération de taxe foncière pouvant s’étendre jusqu’à 20 ans
- Des frais de notaire allégés (2 à 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien)
- Une demande locative soutenue grâce à des plafonds de loyers attractifs
Pour en bénéficier, l’investissement doit se faire via une SCI (Société Civile Immobilière) ou via une autre société et respecter certaines conditions, notamment des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Ce dispositif est particulièrement adapté pour ceux qui ciblent un public de locataires de classe moyenne et recherchent un investissement stable sur le long terme.
Autres dispositifs fiscaux
D’autres dispositifs fiscaux peuvent également s’appliquer aux investissements locatifs à Nantes :
- Loi Cosse ancien : investissement dans l’immobilier ancien avec des avantages fiscaux en contrepartie de loyers modérés
- Loi Malraux : restauration complète d’immeubles anciens situés dans certains quartiers historiques, offrant des réductions d’impôt importantes
- Loi Monuments Historiques : investissements dans des bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques, permettant de déduire les travaux de restauration du revenu global