Lorsqu’un bien immobilier est mis en location, des travaux d’entretien et de réparation sont nécessaires tout au long du bail. Mais qui doit payer quoi ? La répartition des responsabilités entre le locataire et le propriétaire est strictement encadrée par la loi. Certains travaux relèvent de l’entretien courant du logement et sont à la charge du locataire, tandis que d’autres, plus conséquents, incombent au propriétaire.
Cet article vous propose une liste détaillée des travaux à la charge du locataire et de ceux qui reviennent au propriétaire, avec des explications claires pour éviter tout malentendu.
À retenir
- Le locataire doit assurer l’entretien courant du logement et effectuer les petites réparations.
- Le propriétaire prend en charge les gros travaux et l’entretien des équipements structurels.
- Les obligations sont définies par la loi pour éviter les litiges.
Travaux à la charge du locataire
Le locataire est responsable de l’entretien courant du logement et des réparations dites locatives, qui concernent les petites interventions nécessaires au bon usage du bien.
Entretien courant et réparations locatives
L’entretien régulier est une obligation pour le locataire afin de préserver le logement en bon état. Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ces tâches comprennent :
- Le nettoyage régulier du logement, y compris les vitres et les sols.
- Le remplacement des ampoules et fusibles en cas de défaillance.
- L’entretien des équipements privatifs, comme les radiateurs, la robinetterie ou les joints de fenêtres.
“Le locataire doit veiller à l’entretien du logement comme s’il s’agissait du sien, en assurant les petites réparations nécessaires.”
Jean Lefèvre, expert en gestion locative
Réparations dues à l’usure normale
Un locataire doit prendre en charge les réparations mineures causées par une usure normale du logement, notamment :
- Les trous dans les murs dus à des fixations ou des décorations.
- Le remplacement des poignées de porte et des serrures si elles s’abîment avec le temps.
- L’entretien annuel de la chaudière individuelle, si le logement en est équipé.
Dégâts causés par une négligence
Si des dégâts surviennent à cause d’un mauvais usage du locataire ou de ses invités, il doit en assurer la réparation, par exemple :
- Une moquette brûlée par une cigarette.
- Un évier bouché par des déchets alimentaires.
- Une fenêtre cassée par accident.
📌 Bon à savoir : Si une réparation devient nécessaire à cause d’un vice caché ou d’une malfaçon, elle incombe au propriétaire.
Travaux à la charge du propriétaire
Le propriétaire bailleur a l’obligation de louer un logement en bon état d’usage et d’entretien. Cela inclut les réparations majeures et les travaux d’amélioration qui dépassent le cadre de l’entretien courant.
Mise en état initial et conformité du logement
Avant de louer un bien, le propriétaire doit s’assurer qu’il respecte les critères de décence, notamment :
- Une installation électrique et de gaz aux normes.
- Une isolation thermique suffisante.
- Un logement exempt d’humidité et d’infestations.
“Un propriétaire a l’obligation de garantir un logement sûr et sain, sans risque pour le locataire.”
Sophie Martin, juriste spécialisée en droit immobilier
Entretien et réparations structurelles
Le propriétaire est responsable des gros travaux qui concernent la structure et les équipements majeurs du logement :
- Remplacement du chauffe-eau ou de la chaudière en fin de vie.
- Réfection de la toiture en cas d’infiltrations d’eau.
- Réparations des murs et des façades en cas de dégradations importantes.
Travaux d’amélioration énergétique
Depuis la loi Climat et Résilience, le propriétaire est encouragé à améliorer la performance énergétique du logement. Cela inclut :
- L’installation d’un nouveau système de chauffage plus performant.
- L’isolation thermique des murs et des combles.
- Le remplacement des fenêtres vétustes par du double vitrage.
📌 Bon à savoir : Certaines aides financières sont disponibles pour les propriétaires réalisant ces travaux (MaPrimeRénov’, CEE, éco-prêt à taux zéro…).
Tableau des responsabilités des travaux entre locataire et propriétaire
| Type de travaux | À la charge du locataire | À la charge du propriétaire |
|---|---|---|
| Nettoyage des sols et vitres | ✅ | ❌ |
| Remplacement d’ampoules et fusibles | ✅ | ❌ |
| Réparation d’une fuite d’eau mineure | ✅ | ❌ |
| Entretien annuel de la chaudière | ✅ | ❌ |
| Réparation d’un chauffe-eau défectueux | ❌ | ✅ |
| Ravalement de façade | ❌ | ✅ |
| Remplacement d’une toiture vétuste | ❌ | ✅ |
| Travaux d’isolation énergétique | ❌ | ✅ |
Questions fréquentes sur les travaux en location
Qui doit payer les réparations en cas de dégât des eaux ?
Tout dépend de la cause du dégât des eaux. Si la fuite vient d’un mauvais entretien du locataire (ex. joint usé non remplacé), il doit payer. Si elle provient d’un problème structurel, c’est au propriétaire de prendre en charge les réparations.
Le propriétaire peut-il imposer des travaux au locataire ?
Le propriétaire peut réaliser des travaux d’amélioration sans l’accord du locataire si ceux-ci sont nécessaires (ex. mise aux normes électriques). En revanche, il ne peut pas imposer des modifications du logement sans l’accord du locataire.
Le locataire peut-il effectuer des travaux à ses frais ?
Oui, mais uniquement pour des aménagements mineurs (peinture, décoration). Pour des travaux plus importants (abattre une cloison, changer le sol), il doit obtenir l’accord écrit du propriétaire.
📢 Et vous, avez-vous déjà eu des désaccords sur les travaux à réaliser en location ? Partagez votre expérience en commentaire !